Das Problem: zwei Stichtage, zwei Tatbestände

Beim Erwerb von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft fallen Unterschrift und Vollzug regelmäßig auseinander: Am Tag des Signing wird der Anteilskaufvertrag geschlossen, das Closing — der dingliche Übergang der Anteile — folgt oft Wochen oder Monate später, etwa weil Kartellfreigaben oder Finanzierungsbedingungen abzuwarten sind.

Grunderwerbsteuerlich ist das brisant. Bereits das Signing kann den Tatbestand der Anteilsvereinigung erfüllen (§ 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG), weil schon das schuldrechtliche Geschäft genügt. Das Closing verwirklicht dann zusätzlich den Gesellschafterwechsel nach § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 2b GrEStG. Ein wirtschaftlicher Vorgang — zwei Steuertatbestände, beide grundsätzlich steuerbar.

Die gesetzliche Antwort: § 16 Abs. 4a GrEStG

Der Gesetzgeber hat das Problem gesehen und mit § 16 Abs. 4a GrEStG eine Korrekturvorschrift geschaffen: Die auf das Signing ergangene Festsetzung nach § 1 Abs. 3 GrEStG wird auf Antrag aufgehoben oder geändert, wenn beim Closing der Gesellschafterwechsel nach § 1 Abs. 2a oder 2b GrEStG besteuert wird. Im Ergebnis bleibt es dann — wie es sein soll — bei einer einmaligen Belastung.

Die Achillesferse: die Anzeigepflichten

Die Korrektur hat einen Haken, und er liegt in § 16 Abs. 5a GrEStG: Sie setzt voraus, dass beide Vorgänge — Signing und Closing — fristgerecht und in allen Teilen vollständig angezeigt wurden (§§ 18 bis 20 GrEStG). Die Anzeigefrist beträgt grundsätzlich nur zwei Wochen, für bestimmte Beteiligte einen Monat. Wer die Anzeige versäumt, unvollständig erstattet oder verspätet nachreicht, riskiert, dass die Doppelfestsetzung bestehen bleibt — die Steuer fällt dann tatsächlich zwei Mal an.

Das ist keine theoretische Gefahr: Die Finanzverwaltung wendet die Vorschriften streng an, und die Anzeige nach §§ 18 ff. GrEStG verlangt detaillierte Angaben zu Grundstücken, Beteiligungsketten und Vorgängen, die in der Hektik einer Transaktion leicht untergehen. Bei mehrstöckigen Strukturen multipliziert sich das Risiko mit jeder grundbesitzenden Gesellschaft in der Kette.

Was in der Praxis zu tun ist

Erstens: Vor jeder Anteilstransaktion klären, ob unmittelbar oder mittelbar inländischer Grundbesitz betroffen ist — auch über Beteiligungsketten und auch bei vermeintlich grundstücksfernen Zielgesellschaften.

Zweitens: Die Anzeigen für Signing und Closing bereits bei Vertragsgestaltung vorbereiten und die Zuständigkeit dafür eindeutig zuweisen — im Zweifel dem Berater, nicht der Transaktionshektik. Beide Anzeigen müssen vollständig sein; eine Nachbesserung nach Fristablauf heilt nicht.

Drittens: Bei bereits ergangener Doppelfestsetzung die Bescheide nicht hinnehmen: Einspruch, Antrag nach § 16 Abs. 4a GrEStG und — je nach Konstellation — die Frage, ob die strenge Anzeigenpraxis im Einzelfall haltbar ist, gehören auf den Prüfstand. Hier verbindet sich Gestaltungs- mit Verfahrensrecht: genau die Schnittstelle, an der wir arbeiten.

Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand vereinfacht wieder und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.